1.- Introducción
El proceso de reconversión profunda del sistema financiero español, tiene en el popularmente conocido como “banco malo” (SAREB: Sociedad Gestora de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) una figura que pretende contribuir al saneamiento de la banca.
Propósito. El objeto de esta nota es identificar los efectos esperados desde distintas perspectivas en el mercado inmobiliario y financiero, a raíz de la puesta en marcha de la referida Sociedad de Gestión de Activos. Cuestiones como la afección a los precios del mercado inmobiliario y a las condiciones de oferta del mismo. La incidencia en el acceso al crédito por parte de los consumidores, (disponibilidad, precios y garantías) y sus repercusiones en colectivos de interés como los inversores particulares, el sector público y finalmente sobre las principales variables del entorno macroeconómico, están en el punto de mira de estas líneas.
La SAREB trata de sacar del balance de las entidades financieras los activos tóxicos con baja probabilidad de realización, de manera que se reduzca el riesgo global asumido por cada una de las entidades y de este modo se proceda reactivar la actividad crediticia, como elemento desencadenante de un bucle positivo de crecimiento y mayor actividad económica.
El cometido de la SAREB es el de poner a la venta en el mercado tales activos. La clave de la rentabilidad esperada de la SAREB reside, entre otros, en los precios de transferencia entre la entidad financiera cedente y la SAREB (aspecto éste aún sin determinar). La idea es que el precio de transferencia sea lo suficientemente bajo como para ofrecer precios, lo suficientemente reducidos en el mercado de activos inmobiliarios, de manera que se creen incentivos en términos de precio atractivo, para poder llevar a cabo la transacciones de activos. Por otro lado, el esquema de funcionamiento pretende también obtener una rentabilidad suficiente como para que resulte atractiva a los potenciales inversores. Se habla de que a efectos de lograr captar la atención de los inversores, la rentabilidad esperada de la SAREB, ascienda en torno al 15% para los próximos años.
Plan de negocio de la SAREB. El volumen de activos que se traspasará a la SAREB asciende a unos 59.000M€ (44.000 M€ procedentes de entidades intervenidas y 15.000M€ del resto). El límite máximo previsto es de 90.000 M€ traspasados a la SAREB.
Antecedentes de banco malo en Europa
Existen varias experiencias de puesta en marcha de vehículos de regulación de mercado en la UE (Irlanda, 2009; Reino Unido, 2008-09; Suiza, 2008; Bélgica, 2009; Alemania, 2009-2010;…), respondiendo a varios modelos, según las características de cada caso. El común denominador de las experiencias habidas es el objetivo de “aislar” los activos bancarios buenos de los malos.
2.- Consecuencias previsibles de la creación de la SAREB.
2.1 Sistema financiero
Variación de la situación patrimonial, tamaño de balance, liquidez y disponibilidad de fondos para la concesión de crédito, tanto de los bancos intervenidos por el Estado, como de la denominada “banca sana”.
Consecuencias para las EEFF rescatadas
-Reducción volumen de créditos en balance
-Aumento de la liquidez disponible
-Disminución del balance
à no supone automáticamente aumentar el volumen de créditos concedidos por las condiciones impuestas, a saber:
o Mantener una ratio máxima (Loan to Deposit), entre Préstamos sobre Depósitos (Portugal tuvo que reducirlo al 120%)
o Limitaciones de negocio: los bancos cedentes de activos inmobiliarios tóxicos tendrán pocos incentivos para financiar de nuevo inmuebles de forma generalizada. Ello producirá un efecto negativo en la SAREB, al dificultar el acceso a la financiación de los potenciales compradores de sus inmuebles y las previsibles reticencias del resto de entidades a aumentar su exposición de riesgo inmobiliario.
2.2 Mercado inmobiliario
Precios de mercado
Incidencia generalizada en el precio del mercado de vivienda y por extensión en todos los agentes actuantes en el mismo. En particular, afectará a los inmuebles de la “banca sana” al menos en un doble sentido:
a) menor precio en el mercado
b) reactivación de la oferta de inmuebles, luego mayores dificultades de venta de la cartera inmobiliaria para la banca “sana”, que a su vez se pretende que participe en la SAREB-à contradicción de intereses clara entre banca sana y la SAREB.
El margen de reducción de precio, dependerá del margen de “compra” de los activos tóxicos por parte de la SAREB. A mayor recorte en el precio, más posibilidades de que se presione a la baja en el precio de los inmueblesà la reducción media prevista en el precio de adquisición por la SAREB de los activos a las entidades financieras es del -63%; siendo del 54% para la vivienda nueva, del 63% para las promociones en curso y del 79,5% para el suelo y del 45,6% para los préstamos.
La senda seguida por los precios de la vivienda muestra una caída continuada desde el estallido de la burbuja, lo que ha hecho desaparecer el “efecto riqueza” en los agentes y especialmente en los consumidores, reduciendo la demanda de consumo e inversión en el sistema.
El plan de negocio de la SAREB, anticipa una recuperación paulatina y lenta del precio de los inmuebles, que transitará por una senda de caída aún durante varios años, hasta comenzar a crecer a partir del 2017 (es decir dentro de un lustro), con aumentos promedio del 3% durante la siguiente década (2027).
Es previsible que el precio en el mercado de la vivienda caiga más de lo previsto por la SAREB, afectando a todos los agentes económicos (intermediarios, inversores, entidades financieras,…) mediante la reducción del valor de sus activos, lo que incidirá en su comportamiento en variables como el ahorro, consumo e inversión, entre otros.
Para que este hundimiento de precios en el mercado inmobiliario no se produzca, se precisa distinguir entre precio de transferencia y de venta. Hay quien defiende que serán distintos, sin embargo la presión de la oferta, el enorme stock de viviendas a la venta en España, seguramente acabará imponiéndose, siendo muy probable el hundimiento de precios hasta que el mercado absorba el excedente de vivienda existente, cosa que no ocurrirá en los próximos 15 años.
Oferta
SAREB-à plan de negocio de poner inmuebles terminados en el mercado de vivienda. A la venta. El resto a alquiler.
· Aumenta la Oferta de vivienda en venta de forma muy importante (durante los 4 primeros años de su plan de negocio que se extiende por un periodo de 15 años)à presiona a la baja en el precio para tratar de colocarlo en el mercado.
· Aumentará también la oferta de alquiler sobre el mercado, lo que si se hace a precios asequibles, próximos a los de equilibrio entre oferta y demanda, aumentará el nivel de acceso de las personas demandantes de vivienda.
2.3 Consumidores
Las incertidumbres del comprador de vivienda:
a) El precio de la vivienda escogida para la compra.
El mercado está a la baja. No se sabe dónde está el suelo del precio. Hay nuevos entrantes en el mercado que van a reforzar de manera activa la oferta de suelo y por tanto presionarán a la baja a los precios de los inmuebles (al menos a corto y medio plazo; hasta que se absorba el excedente de viviendas existente-à previsión de más de 5 años).
b) Financiación.
La profunda reestructuración a la que está sometido el sistema financiero español, vinculado a las consecuencias del estallido de la burbuja financiera, que ha dificultado el pago de los préstamos, aumentando los niveles de morosidad y reducido de manera muy importante el valor de los inmuebles, hasta perder la proporción entre el valor de éstos y el montante de la deuda a devolver a las entidades financieras, tiene como consecuencia una reducción de las disponibilidades de fondos para la concesión de créditos. Dan muestra de ello la evolución del crédito al sector privado del sistema financiero español y de las principales entidades financieras.
c) El efecto riqueza percibida.
La vivienda ha sido el principal activo en el que se ha sustentado el comportamiento expansivo del consumo e inversión de los diversos tipos de agentes en España. La incertidumbre sobre la posible evolución de las variables que inciden en valor, expuestas en apartado a), afectan sobremanera a los agentes económicos. En estos momentos de incertidumbre y de elevada volatilidad de algunos mercados, la inseguridad es muy elevada y los agentes, en general, se decantan por un comportamiento conservador en cuanto a su disponibilidad para asumir nuevos riesgos sustentados con la garantía de los inmuebles.
Para que el mercado inmobiliario despegue, se ha de producir una secuencia concatenada de los efectos expuestos, de manera que tras identificar la vivienda, se alcance un precio de acuerdo y posteriormente se salve el escollo de la financiación. Superado éste, en su caso, se ha de garantizar que la pérdida de valor a medio plazo del inmueble, no sea de tal magnitud que haga que la deuda financiera supere al valor del inmueble. En este sentido, la aceptación de la “dación en pago” aportaría mayores niveles de certidumbre en los demandantes potenciales que eventualmente se verían más protegidos ante escenarios de evolución adversos.
3.- Problemas asociados al esquema de funcionamiento de la SAREB
· Calidad de los activos traspasados por las entidades. Habrá un porcentaje de inmuebles cuyas condiciones de habitabilidad dificulten su colocación en el mercado.
· SAREB como vehículo rentable. La elevada incertidumbre y exceso de optimismo en el plan de negocio diseñado para atraer inversores particulares, que resten atractivo o credibilidad al mismo, en la medida en que se vayan incumpliendo o las desviaciones que haya sean excesivamente abultadas. De ahí que la rentabilidad asociada al vehículo SAREB esté por ser demostrada.
· La estructura financiera del banco malo, con un nivel de capitalización relativamente reducido (1.000 M€ de capital y 4.000M€ de títulos subordinados) para el tamaño máximo que se pretende para el instrumento, hace que el nivel de apalancamiento del mismo sea elevado, pudiendo o bien catapultar los beneficios en caso de evolución según lo previsto, o bien las pérdidas-àelevado riesgo e incertidumbre asociado a la inversión
· Hay quien afirma que los grandes beneficiarios serán en todo caso los bancos, mientras que los particulares seguirán sin poder acceder a la vivienda en condiciones aceptables.
4.- Consideraciones finales
· La puesta en marcha de la SAREB, tendrá como consecuencia, al menos en el corto plazo, una prolongación en la caída de los precios de los inmuebles, hasta situarse en niveles suficientemente bajos como para que de nuevo la demanda se reactive.
· No es previsible sin embargo que esta reactivación se produzca en el corto plazo. Además, una vez desencadenada, es probable que el ritmo de recuperación sea modesto, paulatino y prolongado en el tiempo.
· Es preciso romper con el tópico de que un balance más saneado de una entidad financiera, implique automáticamente que ésta vaya a reactivar las líneas de concesión de crédito. Existen una serie de circunstancias adicionales que pueden llevar al mantenimiento de la sequía de crédito, tal y como se está observando en el mercado español, tras las masivas inyecciones de liquidez a través del BCE al sistema bancario, que coexisten con permanentes contracciones de los ritmos de variación del crédito.
· Tampoco es previsible una reactivación del crédito a corto plazo, hasta tanto en cuanto no se produzca el “vaciamiento” de los activos tóxicos del balance de las entidades financieras, a través de la puesta en marcha de la SAREB y de que ésta alcance una cierta velocidad de crucero en su operatoria.
· La pretendida rentabilidad de la SAREB está por demostrar y se fundamenta en hipótesis de partida alimentadas por objetivos de atracción de inversores potenciales y de marketing que pueden ser perfectamente refutados por la realidad.
